房地产政策放缓,绿色建筑市场分析

导读 近年来,随着雾霾环境问题的升级,还有徐汇滨江豪华毒气室、自如的甲醛房等装修污染的问题事件频发,人们对环境和健康越来越关注,迫切需要一个健康、舒适、安全的生活环境,同时国家开始在政策上收紧,地方以城市群为调控场,从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变,限购、限贷、限售叠加土拍收紧。在这样的情况下

导读

近年来，随着雾霾环境问题的升级，还有徐汇滨江豪华毒气室、自如的甲醛房等装修污染的问题事件频发，人们对环境和健康越来越关注，迫切需要一个健康、舒适、安全的生活环境，同时国家开始在政策上收紧，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，限购、限贷、限售叠加土拍收紧。在这样的情况下，绿色建筑是国家可持续发展战略在建筑行业的较佳方案，是发展的必要趋势。

一、什么是绿色建筑

 绿色建筑是指在建筑的全生命周期内，较大限度节约资源，节能、节地、节水、节材 、保护环境和减少污染，提供健康适用、高效使用，与自然和谐共生的建筑。绿色建筑的基本内涵可归纳为：

1.减轻建筑对环境的负荷，即节约能源及资源；

2.提供安全、健康、舒适性良好的生活空间；

3.与自然环境亲和，做到人及建筑与环境的和谐共处、永续发展。 　　绿色建筑的“绿色”并不是指一般意义的立体绿化、屋顶花园，而是指建筑对环境无害，能充分利用环境自然资源，并且在不破坏环境基本生态平衡条件下建造的一种建筑，又称为可持续发展建筑、生态建筑、回归大自然建筑、节能环保建筑等。　　

对开发商来说，做绿色建筑不仅是市场需要，也是政策需求。而且，做得好的绿色建筑同样可以获得较好的经济效益。

二、绿色建筑不得不做

去年住建部发布的《建筑节能与绿色建筑发展“十三五”规划》对绿色建筑提出了五大目标：

随后，各地纷纷制定了绿色建筑的规划目标，有的省份甚至要求新建建筑必须全部执行绿色建筑标准。比如湖北省提出，全省县以上城区符合条件的新建建筑，将逐步强制推行绿色建筑标准；福建要求，到2020年，全省新建建筑全面执行绿色建筑标准；河北省也要求城镇新建建筑全面执行绿色建筑标准，绿色建筑占城镇新建建筑比例超过50%。

上海等地，拿地的评价体系里，做绿色建筑的，得分会高很多。

这意味着，为了达到绿色建筑发展目标，很多地区政府会向能做绿色建筑的房企倾斜。而在推行全绿色建筑的地区，不能承诺做绿色建筑的房企，根本没办法做项目了。

二、做绿色建筑其实也很赚钱

从目前来看，绿色建筑已经得到市场的认可，开发这类产品，经济效益是比较可观的。

一、对于新房市场：

①高溢价

运用绿色科技确实会增加一些成本，绿建房企测算过，投入绿色科技的产品，大概的成本增量水平在每平方米几百块钱到一千块钱左右，但是溢价在三千到一万左右。

与竞品相比，绿色建筑也能显示出差异化优势。06年的南京锋尚的价格确是够高的，每套均价350万，单价1.5万，当时世茂滨江成交价8000元。但开盘试水48套，两周就卖完了，此后小步快跑，放风下一批调价3%，实际上涨10%都不止。

②财政补贴

《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》明确，对二星级及以上的绿色建筑给予奖励。其中，二星级绿色建筑的奖励为45元/平方米，三星级绿色建筑为80元/平方米。奖励标准将根据技术进步、成本变化等情况进行调整。

部分省份的奖励机制中，只要是符合一星及以上的项目即给予补贴，比如山东省一星级绿色建筑补贴15元/平方米，二星级绿色建筑补贴30元/平方米，三星级绿色建筑补贴50元/平方米；江苏省一星级、二星级、三星级绿色建筑分别补贴15元/平方米、25元/平方米、35元/平方米。

③去化快

对房企来说，借来的钱是较贵的。能在较短的时间内把房子卖出去自然是较好不过。从市场反馈来看，很多住宅项目因为有“绿色”标签，而有差异化竞争力，去化速度也有所提升，比普通住宅项目快10%～20%都很常见。

凭借绿色建筑建立起口碑的企业，因而房子溢价高，还卖得快。

二、对于存量市场：

存量的赚钱逻辑不是一次性变现，而是持续稳定的运营收入。绿色建筑与普通建筑的不同恰恰在于，前期投入多，后续运营收益高、成本低。因此，绿色建筑与存量市场可以说是天生就合拍。

①租金溢价

以写字楼为例。世邦魏理仕曾联合USGBC发布《迈向先进——大中华区绿色商业建筑市场表现》白皮书，白皮书对中国十个主要城市的甲级办公楼进行调查，发现获得LEED认证（美国《绿色建筑评估体系》）的甲级办公楼较非LEED认证的租金溢价达到10-30%；同时这类写字楼对国际企业的吸引力比非LEED认证的高出1-1.5倍。

②降低运营成本

采用绿色节能环保技术和设备所产生的增量成本，一般需要5-10年才能回收。但从建筑的全生命周期看，绿色建筑的效益比普通建筑高，有数据显示，绿色建筑的运营成本整体比普通建筑低8%左右。因为节能、节水等技术的运用，可以降低物业持有期限内的能源成本，所降低的这些成本，到了一定年限会覆盖掉增量成本。

上海银钊建筑科技有限公司（简称银麓科技），源自于中国较早的绿色建筑开发团队北京锋尚，专注于建造世界上较健康的人居环境。从01年北京锋尚国际公寓“告别空调暖气时代”、06年南京锋尚国际公寓“恒温恒湿恒氧”到现在的“零碳生命屋系统”，银麓科技一直引领着行业的技术进步，银麓科技“低碳生命屋”绿色健康建筑技术系统是“恒温恒湿恒氧”升级版。著名建筑案例包括：德国汉堡易北河音乐厅&威斯汀酒店、捷克7万€/㎡单价的V塔公寓、苹果新总部大楼Apple Park、欧洲中央银行大楼、土耳其八星级奢华马尔丹宫酒店、迪拜七星级帆船酒店等。

银麓科技定位于绿色健康建筑的系统服务商、开发代理商和先进能源管理商，以绿色健康科技为核心，联合南方电网和南能汇智央企能源战略合作伙伴，具备资本、技术、工程和能源管理的综合管理能力。

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