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回首过去的2023年，受到大国博弈、国际冲突等诸多不利因素的影响，我国的经济发展和产业升级都面临着不小挑战。2023年许多产业园区也出现了空置率和退租率提高、招商压力大增等问题……但作为推动经济高质量发展的主要引擎之一，产业园区仍然获得了各方资源的持续关注，城投公司、实业巨头、资管巨头、产业基金等力量加速进入，同时，产业园区继续在产业创新、运营升级、社区焕新等多个领域持续探索，并取得了显著成就。
结合2023年操盘的多个典型园区案例，总结出产业园区2023年的五大关键词：多元发展、面向未来、精细运营、收益分享、以人为本。
Part.01关键词一：多元发展
产业园区分层化发展逐渐成为趋势。
自1979年的第一个工业园区拉开建设序幕至今，我国产业园区发展至今已有40余年的历程，随着我国城市、地产、社会、管理制度与产业能级的不断升级，以及全球市场条件变化的不可预见增加，产业园区的更新速度已经越来越快，推动形成了目前园区类型多样、发展模式多元的百花齐放的产业园区发展局面。
目前，我国既有多种物流设施集中布局，具有一定规模和综合运输能力的货物集结点的标准化物流园区；也有聚集各种工业资源要素，在一定空间范围内进行科学整合，提高工业化的集约强度，突出产业特色，优化功能布局，使之成为适应市场竞争和产业升级需要的现代化工业生产区；既有集产业发展、城市新区建设为一体，以城市建设和产业发展的相互促进来实现城市可持续发展的产业新城；也有依托智力、技术、人才等资源优势而形成的科研、教育和高新技术产业集中发展的科学城。
2023年，科学城作为产业园区发展的最高级形态，已成为城市最为重要的创新引擎，对区域经济跃升起到了决定性的推动作用。截至目前，国内主要城市也纷纷布局科学城（目前全国已超过20家），在产业规划、招商引资、政策创新等方面持续发力，面临日益激烈的同质化竞争，需要谋求前沿科技创新、战略新兴产业的先发优势。
Part.02关键词二：面向未来
以未来产业加速重构园区定位成为园区产业创新主流。
2024年开年，工业和信息化部等七部门发出《关于推动未来产业创新发展的实施意见》，意见指出，重点推进未来制造、未来信息、未来材料、未来能源、未来空间和未来健康六大方向产业发展。
未来产业代表新一轮科技革命与产业变革的方向，是重塑全球创新版图与经济格局最活跃的变革力量，更是牢牢把握未来发展主动权的关键所在。前瞻布局未来产业对于支撑我国中长期经济增长、构筑新型竞争优势、引领现代化产业体系建设具有先导作用。未来产业也成为各地拼经济、谋长远的重头戏，对各地培育新增长点、开辟新兴赛道、推动产业转型升级具有重大战略意义。当前，北京、上海、浙江、深圳等地先行推进未来产业发展，纷纷出台实施未来产业发展专项规划、行动计划与配套政策，带动全国掀起发展未来产业的良好势头。
2023年开启我国未来产业培育的加速键，地方政府密集出台相关政策，纷纷加快布局未来产业。北京市出台《北京市促进未来产业创新发展实施方案》，面向6大领域20大方向，打造未来产业策源高地。浙江省出台《关于培育发展未来产业的指导意见》，提出优先发展未来网络等9个创新基础良好、成长较快的未来产业;培育发展量子信息等6个力量尚在集聚、远期潜力巨大的未来产业。江苏省出台《关于加快培育发展未来产业的指导意见》，提出将重点发力未来网络、通用智能、前沿新材料等10个成长型未来产业，一批前沿领域实现从无到有，初步培育形成“10+X”未来产业体系。产业园区正加速推进未来产业技术创新和产业化，加快建设未来产业先导区，完善政策制度、技术攻关、示范应用等全链条创新体系。
Part.03关键词三：精细运营
招商运营一体化的运营方式成为园区提高出租率的关键。
中央经济工作会议指出，2023年受国内外多重因素影响，国家整体经济形势呈现社会预期偏弱态势，企业发展更趋谨慎。这一背景下，产业园区受到的冲击尤为明显，招商压力显著增强。在经济不确定性和行业竞争双重作用下，我国产业园区空置率持续偏高，上海、北京产业园区空置率达到15%以上，成都、广州空置率达到20%以上，其他二三线城市的园区空置情况更加严峻。
根据高力国际对北京市产业园区的统计数据，2023年上半年市场整体需求下降231万平米，租金环比继续下滑2.6%，总体空置率拉高到17.9%水平，甚至有报告指出，国内总体产业园的空置率达到43%，出租率跌至历史低点。
2023年，园区从业者明显感觉到，产业园区面临招商去化压力较大，背后原因既有经济下行、企业退租等原因，更重要的是40余年，我国产业园区的增量红利渐渐褪去，园区运营团队需要用一个长期主义视角来看待园区的运营与发展。
当下，产业园区“运营为王”已经成为行业共识，但真正的“园区运营”，更是指招商运营一体化，围绕产业创新，以产业集聚、产业生态的打造为终极目标，将园区的招商和运营两个环节紧密结合起来，形成一个有机的整体，以提高园区的竞争力和吸引力，促进园区的可持续发展。
这种一体化的园区运营模式主要关注以下几大关键点，一是注重园区规划与产业招商的结合，即在规划阶段就考虑项目的可行性和落地性，确保规划与招商的无缝对接。同时，将咨询与资源相结合，在提供咨询服务的同时，导入各种产业资源，为园区的发展提供有力支持。
二是产业招商与产业运营的结合，招商团队以优势产业为切入点，分析产业链中存在的上下游关系，绘制全产业链招商图谱，把锻造链条与“招大引强”结合起来，从过去的“地毯式招商”向“地图式招商”转变，围绕龙头企业，实施好“链长+链主”的工作机制，实现“一企带一链，一链成一片”。同时，构建园区产业互动生态，创造园区产业链中上下游企业可以获取的市场发展机遇。
Part.04关键词四：收益分享
园区REITs高质量发展成为园区融资主要渠道。
2023年，产业园REITs共计9支，占比REITs市场31%，成为REITs市场较为重要的一环，因其具备持续的经营收益和稳定的现金流，且抗通胀又能高比例分红，因此深受投资者青睐。其中，工业生产型园区更加稳定，因为其客户在入驻后会投入大量资金购买和投放生产设备，搬迁成本较高，较比其他园区，抗风险性更强。
通过发行REITs，可以实现资产退出回笼资金、优化资产结构、增强再投资能力，形成“投资-运营-发行REITs-再投资”的资金流动循环，有利于从形成“投资开发建设”+“运营服务”的轻重平衡、全链条一体化解决方案、园区全生命周期综合服务的商业模式。
2023年6月16日，普洛斯、盐田港、张江、招商蛇口等首批5单扩募项目在沪深交易所上市，扩募发行50.65亿元，标志中国公募REITs市场首次实现扩募，体现了优质园区资产对REITs平台及基础设施项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可。
从园区REITs具体表现来看，2023园区REITs经过承受较大运营压力，随着经济基本面的企稳修复，叠加原始权益人、基金管理人、运营管理机构等参与方的积极主动管理，大部分产业园的出租情况呈现出了边际修复的趋势。
例如，2023年3季度，东吴苏园产业REIT实现营业收入约0.74亿元，同比增长17.2%、环比增长6.49%；中金湖北科投光谷REIT经营活动产生的现金流量净额约为2112万元，累计实现可供分配金额2411万元，年化分派率为4.90%，高于招募说明书同期预测的可供分配分派率4.62%；国泰君安临港创新产业园REIT收入约1210.49万元，净利润655.83万元，经营活动产生的现金流量净额为617.09万元；国泰君安东久新经济REIT收入2805万元，净利润1600万元，经营活动产生的现金流量净额为2372万元。
总结来看，收益较好的园区REITs资产与其园区运营水平呈正相关，因为运营得越好，入驻的产业能级越高，出租率也越高，单位租金水平也就越高。例如国泰君安临港创新产业园REIT推出差异化增值服务：提供免费科创咨询服务，辅导园区企业进行科创专项申报；提供“管家式”金融服务，整合各类银行、保险、VC/PE合作机构等金融资源，为园区企业提供精准融资；联合上海各类高校、行业机构、园区优质企业搭建产教融合创新平台，通过深挖区域人才群体特质，分层次、分阶段提供人才靶向服务等。
Part.05关键词五：以人为本
以社区、社群运营理念加持园区生活活力。
宏观经济发展压力加大，导致消费市场整体紧缩。这一趋势对产业园区的发展带来了不小的挑战。随着消费者购买力的下降，市场需求呈现疲软态势，企业订单减少，产业园区的发展压力倍增。
然而，挑战与机遇并存。在消费整体紧缩的背景下，年轻人的生活需求日益提高，消费需求的迭代升级为产业园区带来了新的发展机会。他们更加注重品质、体验和创新，追求个性化、多元化和智能化。这为产业园区的企业提供了转型升级的方向和动力，通过满足年轻人的需求，打造具有竞争力的产品和服务，从而在激烈的市场竞争中脱颖而出。
2023年，产业园区更加关注社区社群生活的构建，倾向于将社区的开放、温情的理念应用，应用到产业空间的规划建设上，从以往的提供基本的生活配套，向充满人文关怀与智慧便捷的产业新社区发展的趋势，致力于打造人文与智慧融合的产业家园。
例如，北京中关村壹号成立了员工专属社群活动组织“后浪社区”，重点关注企业员工的成长和生活，策划与组织不同规模、不同主题活动，给员工提供专业交流和成长学习的各类场景。例如酷跑团、单身社群、健康瘦身社群、机车社群、滑雪社群、桌游社群、电竞社群等社群活动，让园区年轻的企业员工在紧张的工作之余，能够找到志同道合的伙伴，打造一个温暖的园区大家庭。2023年园区组织各种社群活动共计80余场。
产业园区运营团队可倾向于打造人文关怀的精神家园，通过注重人文关怀的建设，提供多方面的支持和关注，满足员工的需求，激发员工的潜力，助力企业创新发展，推动园区的可持续发展。同时，创新构建智慧便捷的品质生活，产业园区应开始注重智能生活的建设，在产业园区内，通过提供智能餐厅、智能健身房、智能洗衣房等方面的智能化服务，推动园区逐渐构建智能化、便捷化的生活方式，提高员工的生活品质和效率。
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