四年布局十一城 大家保险详解轻资产养老社区

经济观察网 记者 田进 12月初，位于北京西二环的大家的家·北京阜外城心社区正式启幕。历经四年，大家保险已在全国11座城市布局13家养老社区。

国家统计局数据显示，截至2022年底，中国65周岁及以上老年人达2.1亿，占总人口14.9%，按照养老服务市场“9073”格局（即3%的老年群体需要在养老机构里养老），养老机构存在着巨大的市场需求。

12月18日，大家健投副总经理刘鹰在接受经济观察网专访时表示，此前诸多保险企业、房地产公司已入局养老市场。但相比于其他保险企业采取“保险+重资产CCRC”这一单一路径发展养老服务，大家保险集团的轻资产养老社区模式跑出了养老行业的“第二曲线”。以大家保险旗下养老品牌——大家的家在北京的三家城心医养社区为例，截至2023年11月底，入住率均超85%。

刘鹰表示，通过轻资产运营模式，其能尽快地实现养老机构运营的良性循环。同时可以严格把控养老项目从立项到装修改造再到交付的时间，实现养老社区的稳步增长，满足老人的即时入住需求。

2023年3月，大家保险首只健康养老私募股权投资基金设立完成，基金规模50亿元。该基金专注于养老产业投资，包括赋能保险主业发展的养老社区布局及养老产业链上下游优质企业股权等。刘鹰表示：“未来，按照大家保险集团的规划，大家的家城心医养老社区数将在明年达到20家，全面实现城心医养社区从1.0向2.0的迈进。”

何为城心医养模式

2013年，随着国务院办公厅出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》，养老产业迎来发展元年。此后，除了传统养老机构投资人，大量保险企业、房地产公司等社会资本涌入养老行业。民政部数据显示，2013年—2022年，养老服务床位从493.7万上涨至822.3万张。

在这个过程中，开设养老机构成为了大量大型保险企业的战略布局之一。谈及原因，刘鹰说，保险业与养老行业在业务逻辑、资源禀赋上十分契合。一方面，保险公司客户资源稳定、客群年龄较高、储备医疗资源丰富，在进军养老领域时具有天然优势；另一方面，布局养老行业还能满足保险行业自身转型发展需要。保险公司由此成为国内养老社区建设极为重要的参与者。

随着越来越多的资金入局，新的难题开始出现——养老社区扩张需要低成本、大规模的资金支持，且回报周期长，需要投资人抱着长期主义去投资。

在这样的背景下，2019年，大家保险开始以城心医养模式布局养老赛道。在北上广深，城心医养社区租赁物业面积更多集中于2万至4万平方米，在非一线城市，则会控制在1万至1.5万平方米。

刘鹰表示，选择在城市核心区租赁物业改造养老社区的轻资产模式，可以降低前期建设成本，进而降低入住老人获取服务的成本。以租赁为主的盈利模式也保障了企业现金流的稳定，符合险企中长期资金配置需求。大家保险的实践数据显示，轻资产城心社区一张床位成本仅为重资产养老机构的一半。

除此之外，在正式入局养老行业之前，大家保险相关团队通过大量调研与观察得出的结论是：老年人在选择养老社区时更希望离孩子近、离熟悉的生活圈子近，同时还希望离最好的医疗资源近，而优质的权威医疗资源大多聚集在城市核心区。

在选址时，城心社区会以周围三公里内必有三甲医院为前提，与周边三甲医院签署绿色就医通道，保证需要及时就医的长者能够得到快速救治。此外，城心社区还标配全科医务室，用于日常管理老年人的基础病和慢性疾病等。

2023年8月，尼尔森IQ发布的《2023年中国商业养老服务供需洞察白皮书》也显示，城市家庭理想的养老生活是父母与子女频繁互动又相对独立，可以把生活照料、安全保障、健康管理等事项交给专业服务供给方。

刘鹰表示，依托周边公立医院的资源体系而非自己建医院也是更经济的做法。在轻资产模式下，大家的家要实现的是“重服务”，这也是大家保险旗下养老社区入住率显著高于行业平均水准的重要原因。

以北京阜外城心社区为例，在记者探访过程中，机构工作人员告诉记者，社区与阜外医院东门隔街相望，并以心脏康复作为社区核心特色。社区整体建筑面积2.76万平方米，设置了186间房间。在适老化改造方面，城心社区居室内均提供智能化家居设施，通过语音控制即可实现环境调节。同时，长者生活居室内的家居也都做到系统化适老改造，比如零高度差地面、紧急呼叫装置、防滑地板、配合轮椅使用的梳妆镜与卫生间等。

目前，大家的家城心医养社区收费主要包括“餐费+床位+护理费”三大部分，总体收费标准在1万—5万元/月不等。刘鹰表示，凭借“轻资产运营+高入住率”的模式，大家的家城心社区运营已经能够实现当期盈亏平衡，这将有助于养老社区未来的可持续化运营，也是当初大家保险入局养老行业的理想财务投资模型。

险企入局养老的商业逻辑

随着养老社区规模数量的持续增长，刘鹰能直观感受到养老社区正在不断反哺险资业务的发展。

在产品提供方面，大家的家城心医养社区主要为追求入住中高端养老社区的自理长者，以及半自理、失能或术后康复高龄长者提供养老社区照护服务。而对于大家保险一定保单金额（以200万元为主）以上的保险客户，也可以享受即期或提前预订入住城心医养社区的权益。

刘鹰介绍，大家的家城心医养社区对大家保险主业的赋能主要体现在两方面。一是营造销售场景，赋能销售。客户通过参观真实的养老社区，不仅对未来养老生活能有直观感受，而且对保险作用也有明确感知。“传统保险更多只是理赔时的一纸合同，但保险与养老业务结合后，可以给客户提供更丰富的老年生活，同时提供高端照护服务和无缝衔接的医疗资源。”

其次，在赋能个险渠道方面，刘鹰表示，依托养老生态，代理人与客户交流的内容不再局限于保全、理赔、产品，还进一步增加了代理人与客户的交互内容与交互时间，更贴合人们需求的展业方式。

数据显示，在保费收入方面，2022年，养老社区对大家保险标准保费的贡献同比增长超过70%；在代理人成长方面，大家人寿个险渠道产生了310名“百万圆桌会员”，对大家保险而言，这也意味着更多的长周期资金和更加稳定的现金流。

2021年，大家保险在养老领域方面制定了三年规划——到2024年末，将建设20个城心社区、10个旅居社区，在北京、上海等一线城市积极探索居家安养模式。其中，旅居疗养主要面向低龄活力长者、携老亲子家庭、保险客户和团体专属客户等，居家安养主要面向需要辅助生活的中高龄长者。

行至2023年，大家的家已在北京、上海、天津等11座城市完成13个城心医养社区布局；在杭州、北戴河、三亚等地落地6个旅居疗养项目，另布局有4个居家安养社区。

刘鹰表示，城心医养社区、旅居社区以及居家安养是大家的家的三大产品线。此前，城心医养社区的城市布局主要围绕大家保险分公司所在地来布局，从而实现养老生态端赋能保险业务。而在未来，公司将会逐步推进三大产品线在全国层面的布局，从而匹配广大保险客户不同的养老需求。

在养老服务全国化布局的同时，刘鹰表示，城心医养社区也正向2.0版本迈进。城心社区2.0将坚持城心医养社区的选址策略，基于城心社区1.0建设运营管理经验，在智能化、专业与贴心程度方面更进一步。智能化方面，启用社区运营管理系统平台，大幅度提升社区运营管理效率；居室内均提供智能化家居设施，通过语音控制即可实现环境调节，全面赋能提升适老化安居体验；专业与贴心程度方面，全链条、全周期、全景计划管理能力，配套设施与定制化服务体系等均致力于为入住长者打造高品质医养体验。

谈到未来的发展战略，刘鹰表示：“伴随着2024年大家的家在养老领域的三年规划落地，公司也将出台新的战略规划进一步推动养老业务的发展。目前公司也在迎合社会的发展趋势，向不同客户提供差异化和精准化的养老服务产品，满足不同客户群的需求。”

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