政策背景：
众所周知，中国楼市之所以可以如此疯狂，就是来源于中国广大人口对房子的需求，然而近年东北却出现了人口负增长的情况，可以预见东北楼市的未来不容乐观。如此继续实行计划生育，在不久的将来，中国楼市也会如同日本一样，楼市崩盘全面陷入经济大萧条。
计划生育这一国策实施了几十年，导致东北人口出现负增长，而生育率过低的原因拉响了警报。根据2010年全国第六次人口普查数据，黑龙江、吉林、辽宁的生育率都低于1.3%，按照国际标准，低于1.3%被称为“超超低出生率”。不仅如此，整个东北地区存在大量人口流出的现象，老龄化现象也在加剧。
单独二胎政策实施一周年
全国多地“单独二胎”政策相继迎来实施一周年多了。根据卫计委的数据，目前我国单独二胎政策实施平稳有序。2014年7、8月份，全国每月申请量达到15万对左右，目前稳定在每月8-9万对。截至2015年5月底，全国有145万对夫妇提出再生育申请，139万多对办理了手续。全面放开二胎政策实施后，非单独家庭生育二胎将被允许，对许多家庭来说，这是非常好的消息。
新中国成立以来生育政策发展节点
我们先来看看，我国计划生育政策在不断反复探索和完善的一个发展历程，大致可以分为四大阶段。
第一阶段，从新中国建立到五十年代后期，这是人口出生第一次高潮和节制生育呼声第一次起伏时期。
第二阶段，从五十年代后期到六十年代末期，这是计划生育被重新提起但随即遭受“文化大革命”动乱严重破坏的时期。
第三阶段，从七十年代初到七十年代末，这是计划生育政策取得显著成效时期。
第四阶段，一九七九年以后，计划生育进入一个新阶段。
70年代末是计划生育新阶段的开始，据统计，1975-1988年生的人是房地产刚需消费的主力军，需要并且愿意在城市买房的这一部分人基本上都买了。同时这部分人短期内很难再对房地产市场有什么贡献。
那么问题来了，目前的房地产购房主力军应该是89年以后出生的年轻人，由于计划生育的持续影响，90后相对于80后人口数量锐减，光94年对比87年减少了40%的出生人口，少了40%的需求，对于房地产市场的影响必然是巨大的。
计划生育政策下的现状
当前生育政策下，中国人口增长趋于平稳。由于计划生育等因素的推动，建国以来的出生率整体呈下降趋势(除了1980-1987年的阶段性上升)，而近几年则稳定在1.2%左右，年出生人口在1600万左右。
据测算，当前二胎适育年龄(定义为25-34岁)的独生子女约2200万，未来十年还会呈上升趋势。假设50%的家庭愿意生二胎，则“单独”二胎放开能带来年9-21%的增量城镇婴儿，二胎全部放开，能带来年27-39%的增量城镇婴儿。若压抑的需求在二胎放开首年爆发性释放，当年所带来增量城镇婴儿会更多，预计在17-77%左右。二胎放开后的影响有多大？
二胎放开短期影响主要由三因素推动：学区房+改善性+子女置业。首先，二胎可增加学区房需求，但不同情况下影响点不同：若名额不可重复用，会直接增加大量需求，供给长期也更紧张;若学区房名额可重复用，则供给会更紧张，需求也仍会相应增加;对学区房需求的影响可能超过城镇婴儿增幅，主要因为选择生二胎的家庭通常有较好的经济基础，学区需求更大。其次，生育二胎的家庭可能将考虑置换成大房，改善性需求增加明显。此外，为子女提前置业的意愿也会增加需求。
即便不放开二胎，购房适龄人口也可再带动我国房地产市场近20年增长；二胎放开更可带来新的契机。不考虑二胎新政的情况下，当前中国城镇购房适龄人口(定义为20-45岁)约3亿人，且未来近20年仍可保持增长，但速度会逐渐放缓，二胎放开可扭转适龄购房人口在更长时间范围内下降的趋势。
专家说：或将改变未来户型设计
哈继铭
中国国际金融公司
首席经济学家
房地产说到底是人口的生意,当人口及家庭数量增加时,住房需求也就增加,而人口增长的规模和数量,是小孩出现多还是老人数量多,都影响着对住房的不同需求。中国国际金融公司首席经济学家哈继铭也认为,中国房地产行业很大程度上受到了中国奇特人口结构的推助。
“单独二胎”政策对房地产的利好可分为近期的和远期的两部分,近期的是指因二胎婴儿出生带来的改善型需求,远期的是指二胎婴儿长大后新增的房地产消费需求。对于“单独二胎”政策带来的近期影响,首先,在购房比例中正在呈上升趋势的改善型需求将进一步增加。近两年来,随着首次置业的刚性需求在政策的优先照顾下不断被释放,其在购房成交中的比例将逐年下降,而改善型需求比例上升,“单独二胎”政策将使得这一比例进一步增加;其次,改善型需求也会被进一步分层,拥有两个孩子和拥有一个孩子的家庭的改善型需求是不一样的,特别是如果两个孩子一男一女,再需要老人照顾孩子的话,其改善型需求的指向将是多居室。第三,“单独二胎”政策或将改变未来部分新房的居室户型设计理念,三居室、四居室和多居室产品将增加,或在一定资源条件下合理设计分割出多居户型等。
首分观点：有利于房价软着陆
罗文
房价点评网首席分析师
克而瑞合肥机构总经理
“单独二胎”放开，意味着人口红利的延续，大家对房地产的需求也会随之增加，放开二胎后主流的二房、三房刚需户型结构将会逐步变成四房为首的大户型房源，四房变成了刚需，那么相应的，五房将会变成改需产品。多出来的房间可以作为书房、健身室、对大多数两孩家庭来说最主要的，还可以作为儿童娱乐室，保证儿童的健康发展。
对二胎家庭来说，两个孩子的教育将成为重中之重，而且也将花费父母大量精力。如果孩子能入读较好的学校，将会大大减轻父母压力。所以，全面放开二孩政策后，学区房价值会大大增加，学区房及入读名额的争夺也将愈发激烈。
不过毕竟现在刚需还是主流，“放开二胎”短期内可化解当前楼市泡沫，对于楼市长期发展也是利好。随着生育政策的放宽、二套房首付降低、公积金松绑等政策扶持，楼市改善性购房需求也得到了大量的释放，有利于房价的稳定和软着陆。
我想国家对于二胎政策的放宽，初始考虑的动机肯定不会是为了中国房地产市场的可持续发展，更主要的原因还是因为从90年代实行计划生育政策后中国的人口结构发生了质的的变化，老龄化的趋势愈加明显，这样的人口结构对于国家、社会的发展肯定是不利的。当然，任何国家都避免不了要老龄化的这样的一个过程，但是放开二胎的政策可能是当下能让老龄化过渡期显得平顺一些相对来说比较好的方式。而作为中国的开发商来说，房地产市场等于搭了一个“顺风车”，借到国家政策的“东风”，我想他们还是要感谢国家，自己就偷着乐吧！
