龙岗坂田五和枢纽旧改最新进展
中海 龙岗区-南约深大城际轨道重点城市更新旧改回迁房直接签约确权
坪山沙田整村统筹项目
深圳龙岗区嶂背利益统筹项目
位于福田大金沙片区的中洲湾迎海，除了紧邻上沙村之外，附近的住宅小区都是“海”字辈的，比如金海湾花园和万科金域蓝湾。顾名思义，隔着并排的福荣路和京港澳高速，它们的正前方就是红树林自然保护区和深圳湾海域。首排永久无遮挡的海景，自然是得天独厚的自然条件；而大金沙片区是深圳首个实施连片规划、抱团改造的大片区，城市更新已经进行多年，越来越多的大型综合体项目都在迅速改善这个由城中村和旧工业区组成的深圳腹地。比如中洲湾自己，就是一个多期开发的大型综合体，自带有约16万㎡商业，包含一期8万㎡大型商业mall、二期8万㎡创意商业街区，联合现有的KK ONE，共建起一个约26万㎡的城市级商圈。
参照深圳湾一线，这样的位置当然不能浪费，超高层大平层豪宅必不可少。跟一期小户型为主不同，中洲将二期打造成了一个126平方米三房/3+1房和260平方米四房为主力的产品（还有唯一1套1040平方米9房7厅8卫的超级楼王，可惜还无缘得见），共417套。当然，这样的空间设计并不像深圳湾1号128平方米一房或者深业上城108平方米一房那样奢侈，能满足更多改善家庭的轻奢需求。经过对每个空间的测量，迎海3-4房产品的实用率在68.5-71.5%左右，但一文认为，对这样的豪宅产品太过要求性价比，也是一件不合理的事。
需要注意的是，隔壁邻居上沙村作为深圳名列前茅的城中村，会让项目北侧背海的一面不够“洋气”。而低矮农民房中还有着大量的租住人群，则会让片区内的居住纯粹性打些折扣，需要等待片区旧改的持续推进。在占地1.1万平方米的地块上建起两栋分别为54层和64层的高楼，则多少会有些压力。
中洲湾一期尾盘均价9字头，二期迎海折后单价6.6万元/平方米起，均价7万多，总价门槛在950万。
总的来说，中洲湾迎海是一个亮点突出、弱项可见的项目，对于喜欢福田、热爱海景、习惯在步行距离内享受一线购物中心、且对片区更新后充满信念的new money来说，那些在高起点上等待它逐渐改善成型的成本是可以接受的。至于细节，听一文给你一步步展开。
A·区域发展 B·周边配套 C·居住氛围
D·局部市场 E·小区园林 F·户型产品
福田的大金沙片区可以说是深圳的龙兴之地之一，早年跟蛇口、车公庙等工业区一起，铸就了深圳这座城市最初的神话。它涵盖了四大城中村、三大工业区以及旧住宅区等。四大城中村即沙尾村、沙嘴村、上沙村和下沙村，三大工业区即上沙工业区、金地工业区和沙尾工业区，旧住宅区包括金地花园等。就是从这里起家的金地集团，世纪初就是被并称为“招保万金”的房地产行业龙头。而在10年前，金地更是领头正式开启了大金沙片区的旧改序幕。另外参与大金沙开发的还有绿景、京基、中洲、万科等四大地产商。
大金沙片区，既是福田最大的旧改片区，也是深圳首个实施连片规划、抱团改造的大片区，更是深圳核心区域唯一一个产城一体化的城市更新项目，在这里政府投入超过300亿，规划打造的“以居住为主，产城结合的滨海都市活力轴”，居住总人口约13万人，教育设施包括1所初中、4所小学、10所幼儿园。医疗卫生设施将有7个社区健康服务中心。未来，大金沙将以城市更新带动产业优化，重新供应总建面超过350万㎡的住宅和412万㎡的产业空间，是华润大冲的近3倍，这也将为这一片区发展智慧型文化产业和科技创新业态提供充足的空间。
我们在区域发展的评分里，尤其是城市更新这一项，给出了高分，也就自然而然了。抢占中心的地段，得天独厚的红树林+海景资源，再辅以数百万级的旧改体量，可以说，大金沙片区是未来5年里，福田最值得关注的置业区域。
现在，这酝酿已久的崭新面貌，正初露头角，不用再苦苦等待。中洲湾迎海，正是当前节点很显眼的一面旗帜。
A·区域发展 B·周边配套 C·居住氛围
D·局部市场 E·小区园林 F·户型产品
毕竟是福田。我想，这5个字可以很霸气地回答中洲湾迎海在区域配套上的优势。
撇开建设中大量的泥头车不谈，项目面前的福荣路车少安静，三五分钟就能直接拐上滨河大道畅行到其他区域。好多新兴区域总是说，我到福田多近，而这里的业主只会说，我到福田CBD10分钟，15分钟就能坐高铁去香港。最近的地铁站是7号线上沙站，直线距离600米，但目前要穿过上沙村，估算步行距离在800米左右。未来它则是与中洲湾二期的商业无缝接驳，还规划有预计今年动工的22号线穿行换乘。包含199个充电桩的570个车位，对应着417户的总户数，停车大体是充裕的。实在回家晚了，项目一体的购物中心停车位肯定是能让人告别车位焦虑的。
商业配套是中洲湾迎海的一大亮点。作为一二期总建面约126万m²全系业态滨海综合体，中洲湾涵盖超甲级写字楼、高端酒店、精品公寓、海幕住宅、购物中心、公园式街区多种业态。一期约8万m²商业已经开业，约40%的品牌都是首次进入深圳或者华南地区，例如华南区首家茑屋书店、寰映IMAX未来概念店，华南区首家teamLab未来游乐园等，大城生活已开启。迎海作为二期产品，已经可以部分享受到一体化的丰富商业配套，从航拍视角看到，更大的二期商业供应，则就在迎海一侧紧张施工中。
另外，除了项目和KKONE联合形成约26万㎡的超级商业圈，一公里范围内还连接着BO SPACE、车公庙等超50-60万㎡商业配套，真算是深圳顶级的成熟业态了。
配套中较弱的一项是教育，过去的上沙中学、上沙小学有些名不见经传，不过从教育集团化浪潮之下，变成了红岭教育集团旗下的一员，让附近居民看到了一些希望。客观来说，贴牌的名校成色有些单薄，不同教育集团对于新成员的扶持力度不太一致也不太稳定，目前还没有看到这里的教育有很明显的变化，只能说，教育不会成为中洲湾迎海的加分项。
A·区域发展 B·周边配套 C·居住氛围
D·局部市场 E·小区园林 F·户型产品
正如前面所说，大金沙片区正在经历一次全面的改造升级，未来这里的产业人口大多是智慧、科技和时尚。而中洲湾迎海以及后续产品千万级的门槛也注定了，这里居住的圈层还是高端人群为主。何况，迎海的一大卖点是它无遮挡的深圳湾海景，想要天天看着这片景观生活的人们，大多数还是正在上升期的成功人士。
但跟南侧海景同样显眼的，是北侧大片的农民房。要知道，大金沙片区是福田区城中村最集中的区域，3006栋农民房中居住着23万常住人口。这样的城市面貌和人口密度，都压缩了中洲湾迎海在居住体验上的竞争力。毕竟，豪宅豪宅，得变成极少人才能享受的顶级资源，才真正能“豪”起来，香蜜湖、华侨城、深圳湾的豪宅莫不如是。对于迎海，则必须等待着大金沙片区旧改的逐步推进，才有望将这一块的失分给补上。
在这里，一文没有任何贬低城中村的意思，里面藏龙卧虎不说，光是它接纳了这么多新深圳人的落脚，就是令人心生敬意的。但人多就杂，整体来看，大金沙片区的居住氛围目前只能在将将及格的位置上了。返回搜狐，查看更多
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