绿色低碳专辑①｜绿色健康地产的内涵及发展动因

环境保护与健康生活的双重需求之下，房地产行业也已经向绿色低碳和健康居住模式的转型。在这样的背景下，继3月 “交付力”测评圆满收官之后，克而瑞于4月中旬再度开展中国房企“产品力100”测评研究工作之2022绿色低碳系列专辑。我们将通过客户研究、行业研究、产品研究形成围绕绿色低碳领域的研究成果进行解读发布，通过对企业和项目个案的深度研究进行干货分享。

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在“双碳”目标下，节能减排成为工业化发展进程的新命题，推动各行各业生产方式变革，探寻绿色发展路径。房地产作为高排放、高能耗产业，且涉及产业链庞大，传统的发展模式亟需转变，是我国实现“双碳”目标的关键环节。此外，新冠疫情爆发后，人们对于住宅、社区的安全性、健康性、功能性服务等提出更高需求。在环境保护与健康生活的双重需求下，驱动房地产向绿色低碳转型，绿色健康地产发展进程进入到加速期。

所谓绿色健康地产，即将建筑本身的“绿色”属性与居住环境的“健康”属性有机结合，强调“节能环保”与“人居健康”并行理念。我国绿色健康地产发展成效主要体现在绿色建筑、装配式建筑、节能建筑等方面，其中以绿色建筑的发展最具代表性。绿色建筑具备“以人为本”的属性，重视人居品质、健康性能，是绿色健康地产的的核心体现。

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绿色健康地产的基本内涵与特点

1、绿色地产侧重于建筑本身，以“环境友好、可持续发展”为出发点

绿色地产是以“环境友好、可持续发展”为出发点，旨在绿色建筑与地产形式的结合，侧重于建筑方面的经济生态、节能环保，同时兼顾地产住宅产品的人居性与社会性。

绿色建筑强调在建筑的全寿命周期内，人与自然之间最少的索取、最少的排放以及生物多样性保护，关注“四节一环保”，即节能、节地、节水、节材和环境保护。其中“节能”主要聚焦减少传统化石能用的消耗，积极推广应用新型和可再生能源；“节地”强调通过合理布局，提高土地利用的集约和节约程度；“节水”要降低供水管网漏损率，提高污水再生利用率，积极推进污水再生利用、雨水利用；“节材”旨在因地制宜，就地取材，采用新型建筑体系，推广应用高性能、低能耗、可再生循环利用的建筑材料，同时提高建筑品质，延长建筑物使用寿命。“环境保护”则重在垃圾有序分类，逐步采用垃圾生化处理技术，在减少二氧化碳等温室气体的排放，以及推广绿色、生态建筑等。

同时，绿色地产在建筑设计中考虑宜居性，有效地减少环境对住户的负面影响。为人们提供健康、适用和高效的使用空间，实现人、地产、自然三者之间的和谐统一，达到与自然和谐共生的状态。

此外，在经济、技术与社会层面，绿色地产需要考虑在节能环保的同时尽可能地节约成本，同时在地产项目的全生命周期内找到建设成本和后期的运营维护成本之间的平衡点；借助现代的科学技术实现节约资源、减少浪费；以及考虑社会价值观、居民生活消费水平、人们的需求及道德问题。

综合来看，绿色地产具备三大特征，即“生态、节能、健康”。其中，“生态”要求充分考虑建筑物与周围环境的协调，在建筑全寿命周期实现高效率的资源利用，与自然和谐共处，可持续发展。“节能”包括建材生产、建筑规划、设计、施工、运营维护、拆除等全生命周期的减少能耗。“健康”则强调以人为本，营造安全、健康、舒适的居住、工作、生活空间；其内涵是提供适宜的居住环境，减少改造、拆除等带来的成本增加及资源浪费。

2、绿色地产起源于能源危机，2004年起在国内全面推行

绿色地产在国外起步相对较早，20世纪60年代，美国建筑师保罗·索勒瑞提出了生态建筑的新理念，为绿色建筑的先行者；20世纪70年代，世界石油危机爆发，引发了“节能建筑”热潮，太阳能(4.990, -0.12, -2.35%)、地热、风能等各种建筑节能技术应运而生。1980年，世界自然保护组织首次提出“可持续发展”的口号，人们对建筑相关行业在造成地球能源、资源、环境危机方面的认识愈加深刻，同时节能建筑体系逐渐完善，并在众多发达国家广泛应用。截至2000年，应该、美国、加拿大等多国均已提出了各自的绿色建筑标准体系。

我国在改革开放前长期计划经济，建筑能耗高、浪费大；改革开放之后尽管家庭住房自有率提升，但较长时期内的粗放型生产方式带来生产效率低下、技术含量低、生产污染严重等问题。1992年巴西里约热内卢联合国环境与发展大会以来，中国政府相续颁布了若干相关纲要、导则和法规，大力推动绿色建筑的发展，绿色发展开始被重视。2004年9月建设部“全国绿色建筑创新奖”的启动标志着我国的绿色建筑发展进入了全面发展阶段。2006年，住房和城乡建设部正式颁布了《绿色建筑评价标准》，绿建实行星级标准，其评价标识由低至高分为一星级、二星级和三星级3个等级。至2016年，我国已逐步形成了完整的促进绿色建筑发展的政策体系，以确保绿色建筑在我国的快速发展；同时，为支持绿色地产发展，住建部于2013年4月启动绿色建筑补贴政策，全国各省市积极响应，基于星级标准、建筑面积、项目类型和项目上限等组合方式予以设计标准，给予财政补贴。2021年“十四五”开局之年，我国继续推进绿色地产节能工作，各地出台包括财政补贴、优先评奖、信贷金融支持、减免城市配套费用等激励政策，其中北京对二星绿色建筑奖励22.5万元，对三星绿色建筑奖励40万元；上海对二星及三星绿色建筑均奖励60万元，资助上限600万元。

2017年，住建部发布《建筑节能与绿色建筑发展“十三五”规划》，旨在建设节能低碳、绿色生态、集约高效的建筑用能体系，推动住房城乡建设领域供给侧结构性改革，标志着我国绿色建筑将进入快速发展时期。当前，绿色逐渐成为房地产行业发展的底色，房企申报绿色建筑标识的热度逐年提高，绿色地产发展步入快车道。

3、健康住宅将目光转向居住体验，关注居住环境与健康的关系

随着社会经济水平的不断发展，人们改善需求的日益提升，对居住环境、品质提出了更多诉求。尤其在新冠疫情爆发之后，居家隔离期间人们的活动范围发生巨大改变，居家时间大幅提升，对于住宅、社区的安全、健康、功能性服务等维度有了更多的关注与思考。健康地产强调人居环境的健康，即在满足建筑设计基本要素的基础上，考虑宜居性，有效地减少环境对住户的负面影响，进一步提高居住品质。其中，WELL标准将空气、水、营养、光、健身、舒适和精神等因素融入建筑环境的考量范畴，并制定一套相应的评估体系，通过提供更加健康的环境、设施与服务，促进居住者生理、心理、道德和社会适应等多层次健康水平提升的住宅及其居住环境。

从发展轨迹来看，国际上对于“居住与健康”的讨论由来已久，从1939年的《雅典宪章》提出现代城市应解决好居住、工作、交通等问题开始，到1981年的《华沙宣言》指出建筑学应进入环境健康时代，建筑界开始将研究的目光转移到“居住与健康”上。20世纪90年代中期，世界卫生组织提出的“健康住宅－健康城市”的研究实践己成为国际社会的基本共识。21世纪以来，健康地产在世界范围内加速发展，各国积极响应并制定评价标准，例如英国的BREEAM、美国的LEED、日本的CASBEE、德国的DGNB，以及国际WELL建筑研究所推出的WELL标准。

在我国，随着社会、经济结构以及生活方式的变化，以及住宅商品化的蓬勃发展，人们的居住理念开始发生转变，认识到居住环境对人生理及心理影响的重要性，“健康”诉求被日趋重视。我国于1999年已经提出“健康住宅”概念，开展了以住宅小区为载体的健康住宅建设试点工作；2001年发布首部健康住宅标准《健康住宅技术要点（2001版）》，2006年发布了绿色建筑三星评价标准。2016年，国内首部民用建筑健康性能评价标准—《健康建筑评价标准》（T/ASC02—2016）发布并实施，通过空气、水、舒适、健身、人文、服务六大章节相关条文要求，引导健康建筑的设计与运行。在诸多健康住宅政策和“健康中国”战略指引下，房企对健康住宅的关注度和重视度不断增加，涌现金茂、朗诗等多个做健康住宅的排头兵。

4、绿色健康地产倡导“节能环保”与“人居健康”并行

绿色健康地产概念的提出是在绿色地产与健康地产基础上的一次升级，绿色健康地产将建筑本身的“健康”属性与居住环境的“健康”属性有机结合，强调“节能环保”与“人居健康”并行理念。其基本内涵是，在生态环保、节能高效、可持续发展的基础上，兼顾“人居性”，秉持“以人为本”的原则，从空气、水质等环境因素，到人文、服务等社会因素全方位地关注人的健康需求。

综合来看，绿色健康地产主要赋予了三个层面的六大特征。其一是建筑层面，主要强调环保与节约资源，通过选材安全性把关、技术规范并不断提升，最大限度地减少对生态的影响，减少浪费，提高利用率。其二是人居层面，主要关注室内及室外对人的“健康”需求的满足度，通过智能人居科技赋能，例如室内的智能新风和地暖、健康水系统，以及社区零接触归家动线、智能化出行、人脸识别、社区老人“一键应急求助”系统等，全方面打造品质与健康理念。其三是总体层面上，绿色健康地产将建筑的绿色、生态理念与居住的舒适、健康理念形成互补，强调人、地产、自然的和谐共存、可持续发展，蕴含品质与温度。

5、绿色健康地产在住宅、办公、商场等多场景落地

随着全球对绿色、低碳共识的不断提升，践行绿色发展的理念被不断推广，“绿色、健康、智能”概念融入了建筑产品的方方面面，绿色健康地产围绕人们的衣食住行，落地于多场景，包括住宅、办公、商场等。

其中，住宅产品从户型、产品设计到社区，全方位打造以人为本、生态、健康、便利、舒适的居家环境。户型方面，除了尽量做到户型南北通透、全明设计、空间布局合理外，越来越多的健康住宅开始升级户型功能，强化玄关、卫生间、客厅等人性化、健康设计。产品设计方面，从光照、空气、水、声、温度等多维度融入绿色节能、健康舒适理念。其中，充足的光照有利于人们强化生理节律，通过合理的窗地比、住宅进深设计、透光率等，能够合理确保居家日照条件；室内空气直接影响人们的身体健康，一方面合理选择建筑的平、剖面形式和户型南北通透设计，是强化自然通风，另一方面加入新风系统改善空气质量已成为当下绝大多数健康住宅标配。此外，利用全屋净水系统提高水质，高性能门窗、同层排水等多重系统降噪，以及地源热泵等高效节能系统调控适宜温度等，均在主动节能、提高资源利用效率的同时，兼顾人居的安全、健康、舒适性。社区方面，植入健康元(11.170, -0.52, -4.45%)素，空间功能合理处理，打造适宜全龄段社交和精神需求的多功能绿色健康社区场景。同时，结合智能化打造社区安防系统，以及联合物业提供社区健康管理服务，并为业主建立健康档案，双重保障生活与健康。

办公场所覆盖了大部分白领每天三分之一以上的时间，对人们的身体健康、办公效率乃至公司效益都产生重要影响，人们对工作环境的要求度提升，将健康良好的工作环境视为好雇主的重要特质之一。办公场所的绿色健康主要围绕绿色、安全、安静、便利、高效展开，打造可持续的活力工作场所。绿色方面，为应对全球气候危机，绿色办公建筑成为主流，多数企业将在2030年前实现净零碳目标。安全方面，随着疫情带来的变革，办公场所的定期清洁、消毒制度，以及控流、空间布置、空气净化等要求被进一步重视。声环境方面，隔音、降噪性能的门窗在办公场所的利用，有利于营造办公部门间的相对独立性与高效性。此外，健身场所、绿植空间、休息室等办公空间的设置，也是办公场所健康管理的重要组成部分；同时，利用智能楼宇数据系统，对接传感器，实时监测内部电器运行及损耗，即使干预，可以提高办公场所管理效率。

商场是人们除了居家与办公外，活动较为频繁的场所之一，部分也成为城市的重要地标。当前，对于商场这类公共场所的打造，绿色健康的概念已越来越多被提及。除了使用节能环保建材、注重商场绿色景观布置、安全防疫控流外，倡导绿色生活与绿色品牌业态，例如引进绿色农业、素食餐厅、有机护肤品、有机超市能健康业态，采用刷脸支付、扫码点单等无纸化环保支付方式，购物纸袋由80%的再生纸制成、购物手推车采用回收材料制成等，全方位引流绿色潮流。

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绿色健康地产发展动因与前景

1、需求：国民住房改善需求升级，加速绿色健康住宅产品发展

随着国家整体经济水平的高速发展，以及近年来中国城镇化进程的加快，目前我国居民整体的居住环境和生活质量得到了明显提升，且住房改善需求仍然相对旺盛。同时，随着绿色人居、健康生活理念在国民心中不断深化，购房者对居住安全、健康、舒适和功能性的关注度大幅提升，对住房的环境健康、居住质量、绿色节能等方面提出了更高的诉求。

在这样的背景下，符合绿色、健康住宅要求的产品更易吸引购房群体，居民需求的升级促使企业加大对绿色、健康住宅产品的开发和投入，进而加速了绿色健康地产的市场发展。具体来看，从绿色、健康住宅产品的改善需求出发，如新风系统和合理的户型布局、南北通透能增强空气对流，带来新鲜的氧气和活力；合理的楼栋排布、适宜的空间尺度能优化采光、提高住宅的绿色生态设计和景观质量。而将绿色人居、健康生活理念延伸至居住环境和社区服务，通过与物管结合、在社区植入健康服务元素，则可以满足全龄段的社交生活需求。

2、行业：在“双碳”目标和疫情催促下，驱动房地产向绿色健康转型

全球气候变暖已经是一个世界性问题，作为全球碳排放量最大的国家，我国积极履行大国责任，2020年正式提出“双碳”目标，即二氧化碳排放力争于2030年前达到峰值，努力争取2060年前实现碳中和。今年，碳达峰、碳中和首次被写入政府工作报告，表明了我国政府极高的重视程度。

工业化进程深入是全球气候变暖最大推手，因此“双碳”目标的实现最终还是要落到各行各业生产方式变革上。数据显示，建筑行业是我国最主要的碳排放来源之一，全国建筑全过程碳排放总量占到了全国碳排放总量的近半数。而根据国家统计局数据，2011年以来中国建筑(5.950, -0.16, -2.62%)行业的能源消费总量也占到全国能源消费总量的超过20%。在“双碳”目标下，作为碳排放“大户”，房地产和建筑行业传统的“高能耗、高排放”的发展模式亟需转变，已成为整个行业乃至国家关注的重点，是我国实现“双碳”目标的关键环节。2021年5月，在中国房地产业协会主办的2021中国房地产业碳达峰发展高峰论坛上，住建部表示，房地产商应担负起创建简约适度，绿色低碳的绿色生活方式和绿色工作方式，绿色生产方式的重大责任。

此外，2020年疫情的爆发使得住宅成为人们的主要活动场所，“居家健康”的诉求被一度推高。在“双碳”目标和“疫情”的“双重奏”下，驱动房地产向绿色健康转型。在未来发展中，开发商需扛起绿色发展、创新发展的大任，将技术手段节能与建筑本体节能的有机结合，能源的节约与可再生能用利用的有机结合，注重技术创新，提高产品质量，并关注上下游产业链的绿色低碳管理。

除了外部环境因素影响，纵观房地产发展进程，目前行业增速放缓，房地产行业发展已由“增量”转向“提质”阶段。同时，伴随增速放缓的还有行业的利润空间受到挤压、盈利水平下降。行业下行趋势下，也倒逼企业提升产品溢价能力，不少房企将绿色、健康住宅作为产品差异化竞争的重要抓手。对于房企而言，绿色建筑、健康住宅是产品高质量发展的重要方向之一，越来越多的房企开始走向更精细化的产品打造、回归产品本质，将绿色、健康的人居理念融入住宅产品的开发。

总的来说，从房地产行业发展内外部情况而言，“绿色健康”是趋势所向，不仅是行业转型所需，也是行业践行碳达峰、碳中和目标的重要举措。

3、技术：技术进步及应用落地，为绿色建筑、健康住宅赋予更多可能

除了国民住房改善需求升级的驱动，科学技术的不断进步也为绿色、健康住宅产品的发展赋予了更多可能。通过对绿色建筑技术、新型建筑材料以及健康住宅系统的研发升级，可以对住宅产品的室内空气、温度湿度、声环境、居住用水和智能化等多方面进行优化和加强，进而较大程度地提升居住品质。绿色建筑、健康住宅的发展离不开技术的支持。

具体来看，材料和制造工艺的发展带来了隔热降噪效果更好的高性能门窗；高分子材料的发展也为净水系统和保障用水安全带来性能上的进步。此外，如地源热泵、毛细管技术等可以更高效节能、系统化地调控适宜的室内温度；智能化家居、人工智能以及社区智能系统的应用则可以显著提升生活质量，为业主创造更安全、舒适、健康的居住空间。从成本角度出发，虽然对绿色建筑技术、健康住宅系统的投入高于传统住宅产品，但从建筑生命周期的长期使用过程来看，绿色、健康技术的应用在环保、节能和提高人居体验上都有较大的优势。

4、政策：国家层面主导，支持发展规划、行动方案及具体政策落地深化

除了市场需求和技术驱动之外，从政策层面来看，绿色建筑、健康住宅的发展离不开国家的支持。具体的发展规划、支持政策，科学的顶层设计、发展方向和目标都需要国家政策层面的主导。

2020年7月住建部、国家发改委、工业和信息化部等七部门联发引发了《绿色建筑创建行动方案》，要求到2022年，当年城镇新建建筑中绿色建筑面积占比达到70%，星级绿色建筑持续增加，既有建筑能效水平不断提高，住宅健康性能不断完善，装配化建造方式占比稳步提升，绿色建材应用进一步扩大。“十四五”规划也明确提出要加快推动绿色低碳发展，贯彻落实党的十九大报告精神的重要内容，支持绿色技术创新、发展绿色建筑。

目前，在绿色建筑、健康住宅理念的不断深化下，国家政策层面已经出台了一些相关的规划方案或住宅标准。相信未来随着绿色建筑、健康住宅体系化和标准化加速落地，住宅产品将会被注入更多绿色、健康的元素，注重绿色节能、健康舒适的人居体验将得到进一步提升。

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