贝壳市值=1.23个万科 凭什么

证券时报记者 余胜良

去年人们还在用千亿来惊叹贝壳估值之高，现在贝壳已经远远将万科甩在身后，贝壳市值已相当于1.23个万科。

一家房屋中介公司，为何能在短短时间内超过地产行业代表、优等生万科？

万科去年营业收入为3678.94亿元，净利润达到388.72亿元，而贝壳去年营业收入为460亿元，亏损21.8亿元。从数据上看，两者体量相差巨大。但是，两者行业发展逻辑不同。

作为传统地产开发商，万科运作稳健，财务管理优良，但是前途一眼可见。房地产行业的大格局很难再有大的改变，行业发展前景受限于土地释放和人口增长，利润受限于土地价格和居民购买力，钢筋水泥的想象力已不大，开发商赚的是辛苦钱。所以很多开发商都在做物业搞商业开影院。

房屋中介这个产业也已发展多年，有些小城市的中介业态还包括婚姻介绍、职业招聘，也有些地方成长出来一些小连锁店，但全国性的连锁店很少，直到链家和贝壳的出现。

传统意义上的房屋中介本质上是经纪人介绍的线下模式，安居客、房天下等网上信息平台，是这些经纪人引流的手段之一，线上和线下依然隔绝。在这样的情况下，中介很难实现规模扩张。链家异地开店，靠的是资本的力量，靠的是执行力和管理能力，但走的还是传统经纪人模式。而贝壳却不一样。贝壳将产业重构，不仅仅包括链家，还有新的加盟者，其他中介都可以纳入其中。这些经纪人可以使用一个共同平台，这个平台信息共享，流程再造，线上和线下就这样打通了。

所以贝壳和一般房屋中介不同，其估值的关键部分，是经纪人的规模扩张限制被打破，通过共享线上信息规范线下交易，降低了交易成本。将中介传统业务互联网化，这异常困难，首先做到的贝壳自然令资本市场感兴趣，这个时候给出的估值，就非传统产业所能比拟。

这就好比现在的电商平台估值，要远远高于实体店估值，因为电商平台可以销售更多产品，销售成本较低，未来可以实现更多利润。房屋中介也是如此，贝壳可以卖所有开发商的产品。

房地产开发到一定程度，会进入二手房存量时代，这个时候龙头中介将会安享行业大部分利润。在行业内贝壳已经拥有了叫板开发商的能力，可以提高部分楼盘的代销提成比例，这在过去是难以想象的，一般情况下房屋中介只是帮开发商卖房，但是贝壳在拿到购房者数据、拥有导流能力后，重构了话语体系。

贝壳估值如此之高，也和美国资本市场热捧新经济的大环境有关。美股上万亿美元市值的公司也已出现多个，投资者很愿意听一个新的动听的中国故事，愿意给有前景的公司很高溢价。近期赴美上市的小鹏汽车和理想汽车，尽管在市场上还没取得成功，也已获得千亿估值，超过国内大多数老牌车企。

当然，故事再动听，最终还得靠营收和利润说话。如果故事没有续集，美股投资者也会翻脸不认人，抛弃的速度也会很快。

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